Vuoi recedere da un contratto di locazione e non sai come fare?

Con questa guida ti spiego quali sono le modalità di recesso dal contratto di affitto o locazione ad uso abitativo e dal contratto di affitto o locazione ad uso commerciale, sia per il locatore che per il conduttore.

È opportuno premettere che esistono vari tipi di locazione e che il recesso varia a seconda della tipologia di contratto.

Nel linguaggio corrente si è soliti confondere l’affitto con la locazione. Tuttavia si tratta di istituti giuridici molto diversi. Vediamo insieme il perché.

• Affitto: ha ad oggetto un bene mobile o immobile che ha carattere produttivo, come ad esempio terreni coltivabili ed esercizi
• Soggetti dell’affitto: Affittante/locatore: colui che concede il bene in affitto. Affittuario: colui che riceve il bene in affitto e versa il canone mensile all’affittante e si impegna ad occuparsi della gestione economica del bene nell’interesse della produzione, al quale andranno i frutti e le altre utilità che ne derivano

• Locazione: ha ad oggetto un bene mobile o immobile che non è un bene produttivo, come ad esempio la casa, l’ufficio o il
• Soggetti della locazione: locatore: colui che concede il bene in locazione. Conduttore → colui che riceve il bene in locazione e versa il canone mensile al locatore.

La locazione ad uso abitativo: quali sono le tipologie di contratti esistenti?

Per comprendere appieno il recesso dal contratto di locazione occorre fare alcune premesse:

• il conduttore: è colui che ha il godimento del bene immobile e che ha l’obbligo di versare il canone mensile al locatore;
• il locatore: è il proprietario dell’immobile. Vari tipi di contratto di locazione:

1. Locazione a canone libero o affitto 4+4: il canone viene determinato liberamente dalle parti come le modalità di pagamento, mentre la durata minima viene determinata dalla legge in quattro anni. Decorsi questi ultimi il contratto si rinnova automaticamente, salvo che il conduttore non dia disdetta almeno sei mesi prima della
2. Locazione a canone concordato o affitto 3+2: il canone deve essere stabilito dalle parti tra un minimo ed un massimo predeterminato dalle associazioni dei proprietari di immobili e conduttori. Il minimo è quindi fissato in tre anni, trascorsi i quali il contratto si rinnova tacitamente per altri due anni, salvo disdetta del conduttore almeno sei mesi prima. Il locatore, se vuole, può dare disdetta al conduttore ma non prima che siano decorsi tre anni del contratto. Dopo il quinto anno il contratto si rinnova di due anni in due anni, salvo che vi sia disdetta da parte del locatore o del
3. Locazione “transitoria”: ha la durata massima di diciotto mesi. Le esigenze transitorie vanno espressamente previste e menzionate nel contratto e possono riguardare sia il locatore (ad esempio: voler destinare l’immobile a un familiare, eseguire lavori o vendere l’immobile) sia il conduttore (ad esempio: esigenze lavorative temporanee, avere la propria casa in ristrutturazione).

Il recesso del conduttore nel contratto di locazione ad uso abitativo: come si effettua?

Recesso del conduttore nell’affitto 4+4: Qualora il contratto non preveda un termine di preavviso diverso (ad esempio tre mesi anziché sei mesi) il conduttore che vuole interrompere il contratto di locazione prima della sua scadenza, può recedere purché sussista una giusta causa[1], mediante comunicazione al proprietario locatore con lettera raccomandata o pec, rispettando il termine di preavviso di almeno sei mesi.

Nel caso in cui non venga rispettato tale termine di preavviso il contratto si intende rinnovato automaticamente, a vantaggio del locatore; mentre sorge l’obbligo a carico del conduttore di corrispondere sei mensilità pari al periodo di mancato preavviso.

Il diritto di recesso da parte del conduttore può essere, quindi, esercitato solo in presenza di gravi motivi: ad esempio per necessità di cambio residenza o per motivi lavorativi o familiari.

Recesso del conduttore nell’affitto 3+2: Salvo che il contratto non preveda un termine di preavviso diverso (tre mesi anziché sei mesi), il conduttore può recedere dopo i primi tre anni o trascorsi i successivi due anni, rispettando il termine di preavviso di sei mesi. È possibile il recesso anticipato solo se espressamente previsto dal contratto o per giusta causa, come già visto per l’affitto 4+4.

Il recesso del locatore nel contratto di locazione ad uso abitativo per affitto 4+4 o affitto 3+2: come si effettua?

Il locatore non può recedere prima che siano decorsi i primi 4 anni, nell’affitto 4+4 o i primi 3 anni nell’affitto 3+2, salvo casi specifici e particolari.

Tuttavia, può negare il rinnovo del contratto nei seguenti casi:

1. se intenda destinare l’immobile a un uso diverso (ad esempio se si tratta di immobile ad uso abitativo e vuole destinarlo ad uso commerciale o viceversa, oppure da uso commerciale vuole destinarlo ad uso professionale proprio);
2. qualora il conduttore abbia a disposizione un altro immobile nello stesso comune e possa quindi rilasciare l’immobile al locatore nell’immediato;
3. qualora l’immobile locato faccia parte di un più ampio edificio che necessita di ristrutturazione, o debba essere demolito o trasformato. In tali casi è evidente che si rende necessario lo sgombero da parte del conduttore o di chi abita, al fine di renderlo maggiormente stabile ed agibile;
4. quando il conduttore senza giustificato motivo non occupa continuativamente l’immobile e pertanto il locatore può avere interesse a che quest’ultimo venga liberato;

quando il locatore ha come unico immobile, oltre a quello dove dimora, quello locato e vuole venderlo a terzi; in tal caso il locatore necessita che l’immobile locato venga liberato, sempre nel rispetto del diritto di prelazione[2] del conduttore.

Il conduttore può far valere il suo diritto di prelazione entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita; in altri termini, il locatore dovrà comunicare che l’immobile è in vendita al conduttore che già lo abita, mettendolo in condizioni di decidere se acquistarlo o meno.

In tutti questi casi anche per il locatore vale il termine di preavviso di sei mesi: deve avvisare sei mesi prima della scadenza il conduttore mediante lettera raccomandata in cui precisi l’intenzione di voler interrompere il contratto.

Gli adempimenti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate: quali sono?

La parte che decide di recedere dal contratto deve:

1. Darne immediata comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Ciò in virtù del fatto che ogni contratto di locazione con durata superiore a trenta giorni deve obbligatoriamente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, e pertanto qualora non se ne dia notizia al predetto ente, questo riterrebbe che il contratto fosse ancora in essere e
2. Versare una tassa di registro del recesso anticipato di importo pari ad euro 67. Più precisamente l’obbligo di corrispondere tale tassa grava sul locatore, il quale potrà chiedere al conduttore il rimborso di metà della somma versata, ai sensi dell’art. 8 l. 392/1978.

L’ipotesi di risoluzione consensuale del contratto di locazione: in quale caso?

Può capitare che l’intenzione di recedere dal contratto riguardi entrambe le parti: locatore e conduttore.

In tal caso le parti convengono di porre fine al rapporto di locazione. Cosa deve contenere la risoluzione consensuale:

1. Il locatore dichiara di non aver più nulla da pretendere dal conduttore;
2. il conduttore dichiara di rilasciare immediatamente l’immobile (senza beni mobili all’interno se previsto dal contratto) e di non aver più interesse alla prosecuzione del contratto.

In tutti i predetti casi è obbligo del conduttore riconsegnare l’immobile al proprietario così come lo ha trovato, nonché le chiavi dello stesso.

Il contratto di locazione ad uso commerciale: cos’è?

Vediamo adesso l’ipotesi in cui le parti, questa volta di un contratto di locazione ad uso commerciale vogliano recedere.

1. Definizione al contratto di locazione commerciale: il locatore concede in godimento al conduttore per una durata determinata un immobile che deve essere destinato ad attività economiche produttive di reddito sia di impresa che di lavoro
2. In base all’art. 27 della l. n. 392/1978, la durata minima dei suddetti contratti è pari a 6 anni , con primo rinnovo obbligatorio di pari durata, ossia per altri 6

Se il contratto non prevede la durata o le parti ne abbiano stabilito una diversa, si applica quella minima di legge, quindi sei anni. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo inferiore a quello di legge solo qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Il recesso del conduttore dal contratto di locazione commerciale: come si effettua?

1. Se il contratto nulla prevede: il conduttore può dare disdetta del contratto mediante comunicazione scritta al locatore con raccomandata ar o pec, con un preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza. In caso contrario, il contratto si rinnova tacitamente per la durata stabilita
2. Se le parti hanno pattuito che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto (c.d. recesso anticipato), allora è possibile avvisare il locatore mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere

Lo stesso termine di preavviso “ridotto” vale per il conduttore anche in presenza di “gravi motivi”.

La Cassazione ha più volte chiarito che la sussistenza dei “gravi motivi” può essere dovuta ad esempio alla contingenza economica sia negativa, che positiva: ad esempio nel caso di un’impresa in crescita che necessiti di edifici più ampi oppure al mancato adempimento degli obblighi di manutenzione straordinaria gravanti sul locatore.

Il recesso del locatore dal contratto di locazione commerciale: come si effettua?

Il locatore può recedere e dare disdetta dal contratto di locazione con lettera raccomandata ar o pec solo in presenza di motivi specifici di cui all’art. 29 della l. n. 392/1978, con un preavviso di almeno 12 mesi.

In particolare, la facoltà di recesso è concessa al locatore se deve:

1. adibire l’immobile (mutandone la destinazione) ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
3. demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
4. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile;
5. esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’articolo 5 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628.

Gli adempimenti fiscali: quali sono?

1. Onere del locatore comunicare entro 30 giorni l’avvenuto scioglimento del vincolo all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI;
2. Provvedere al pagamento dell’imposta di registro, salvo poi rivalersi per la metà sul conduttore (art. 8, l. n. 392/1978), così come per la locazione ad uso

Allegati

• verbale di rilascio dell’immobile e consegna delle chiavi
• contratto di locazione ad uso abitativo 4+4
• contratto di locazione ad uso abitativo 3+2
• contratto di locazione transitorio

[1]

• [2] Si precisa che per diritto di prelazione si intende che il conduttore, avendo già avuto il godimento del bene immobile, deve essere preferito rispetto ad altri potenziali acquirenti qualora il locatore decida di vendere l’immobile precedentemente locato.

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