Dopo i primi mesi in cui sei ti sei trovato benissimo con il tuo inquilino, improvvisamente, ha smesso di pagare il canone di locazione? Cosa puoi fare? Di seguito, i 5 consigli degli esperti di MyAccounting!

L’affittuario non paga: quali sono gli scenari possibili?

• Soluzione in via bonaria → Cercare di trovare un accordo prima di ricorrere a vie legali, in modo da ottenere il rilascio dell’immobile nel più breve tempo possibile, così da riaffittarlo a nuovi inquilini e recuperare il denaro perso.  
• La procedura esecutiva di sfratto (Attenzione!!! questa via è possibile solo se il contratto di locazione è debitamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate e ricorda! Ogni contratto di locazione superiore a 30 giorni prevede l’obbligatorietà di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate)→ ovviamente i tempi non sono gli stessi. Per riottenere il proprio immobile non è sufficiente l’ordinanza di sfratto, ma è necessario che venga attuata la fase esecutiva, come vedremo più avanti. 

Come richiedere lo sfratto dell’inquilino che non paga?

Se il confronto bonario con l’inquilino non ha esiti, e trascorsi almeno venti giorni dalla scadenza del primo canone non pagato, l’unica possibilità resta quella di ricorrere al giudice.  

Per poter procedere allo sfratto devono sussistere due presupposti fondamentali: 

• il contratto di locazione deve essere stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Altrimenti, non si può procedere allo sfratto con la procedura semplificata, ma con la causa ordinaria di occupazione senza titolo; 

• il conduttore, inquilino dell’immobile ha smesso di pagare il canone: per le locazioni ad uso abitativo è sufficiente anche una sola mensilità non pagata. 

La procedura di sfratto per morosità per punti: 

• Lettera di diffida → invio di una raccomandata a.r. da parte del locatore-creditore all’inquilino moroso per sollecitare il pagamento dei canoni arretrati con contestuale invito al rilascio dell’immobile, libero da cose e persone, entro e non oltre il termine congruo di 10 giorni dal ricevimento della lettera raccomandata. 
• Atto d’intimazione di sfratto per morosità con citazione in giudizio per la convalida dello sfratto e l’ingiunzione di pagamento → Va notificato, mediante l’ausilio di un legale, al conduttore con l’invito a comparire all’udienza in esso fissata. Il locatore deve notificare l’atto di intimazione e citazione a mani proprie del conduttore, presso la residenza, la dimora o il domicilio del medesimo. Se il conduttore ha dichiarato nel contratto di voler ricevere le notifiche presso il proprio domicilio (ad esempio, luogo di lavoro o presso lo stesso locale concesso in locazione), è validamente eseguita la notificazione fatta in tali luoghi. Dopodiché va depositato presso il  tribunale del luogo in cui si trova l’immobile affittato ed iscritto a ruolo. Se la notifica non è eseguita a mani proprie del conduttore l’ufficiale giudiziario deve spedire al conduttore una raccomandata di avviso dell’avvenuta notificazione, allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione. 
• Gli esiti dell’udienza → L’udienza può risolversi in diversi modi: 

• L’inquilino fa opposizione alla convalida: il giudice rinvia a giudizio ordinario. In altri termini, si conclude la prima fase a cognizione sommaria ed inizia la seconda, a cognizione piena, secondo le regole del processo ordinario (di locazione). Nel momento in cui muta il rito, le parti hanno l’obbligo di tentare la mediazione avanti a un organismo abilitato. Fallito il tentativo, le parti potranno continuare il processo davanti al giudice secondo il rito locatizio, che si concluderà con la pronuncia di una sentenza.  
• L’inquilino salda la morosità e chiede il termine di grazia: il giudice gli concede 90 giorni di tempo per sanare la morosità e fissa l’udienza entro 10 giorni dopo la scadenza dei suddetti 90 giorni. Se il pagamento non avviene entro la successiva udienza, viene pronunciato lo sfratto.  
• L’inquilino non si presenta oppure si presenta ma non si oppone: il giudice può emettere l’ordinanza di convalida di sfratto (titolo esecutivo), fissando la data per liberare l’immobile attraverso l’intervento degli ufficiali giudiziari. Ottenere l’ordinanza di convalida di sfratto è fondamentale per evitare di continuare a pagare le tasse sui canoni non percepiti. 

• Il giudice, con l’ordinanza di convalida, accerta la misura della morosità e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile. Se nell’atto di intimazione il locatore ha chiesto anche l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati, il giudice deve provvedere anche alla condanna alle spese processuali.  

In generale l’ordinanza è immediatamente esecutiva: questo significa che il locatore può subito avviare l’esecuzione forzata per rilascio, notificando al conduttore l’ordinanza di sfratto e l’atto di precetto con cui intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, nel caso contrario, procederà con l’esecuzione forzata. 

• L’atto di precetto →  Se l’inquilino moroso non salda quanto indicato nell’ordinanza entro il tempo fissato dal giudice, il locatore proprietario potrà notificare l’atto di precetto e, dopo 10 giorni procedere con gli accessi con l’ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto.  
• Lo sfratto esecutivo → Se il termine di 10 giorni dalla notifica del precetto decorre senza che l’immobile venga rilasciato volontariamente, il locatore può procedere all’esecuzione forzata per il rilascio chiedendo l’intervento dell’ufficiale giudiziario. 

L’ufficiale giudiziario notifica al conduttore un atto l’avviso di sloggio o di rilascio con cui: 

•  lo avverte di liberare immediatamente l’immobile; 
• gli comunica data e ora del suo accesso. 

La notifica deve avvenire almeno 10 giorni prima della data fissata per lo sfratto. 

• Sfratto → L’ufficiale giudiziario si reca nel giorno e nell’ora stabiliti presso l’immobile con il titolo esecutivo ed il precetto. Giunto sul luogo dell’esecuzione, il rilascio avviene attraverso l’immissione del locatore o persona di fiducia da esso delegata nel possesso dell’immobile con la consegna delle chiavi e l’ingiunzione al conduttore di riconoscere il nuovo possessore. Non è necessario redigere un apposito verbale. 

Ma è possibile cambiare direttamente la serratura? 

Se l’inquilino non vuole rilasciare l’immobile, il proprietario di casa non può assolutamente forzare la serratura, né cambiarla. Egli deve sempre fare ricorso al giudice con la procedura di sfratto sopra descritta. Diversamente scatterebbe il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.  

Contratti di locazione ad uso commerciale: quali sono le differenze?

• Per le locazioni ad uso commerciale: non è previsto un quantum di canoni non saldati. Tuttavia, si precisa che il canone non pagato debba essere di importanza rilevante avuto riguardo all’interesse del locatore. Tale valutazione viene effettuata di volta in volta dal giudice secondo i principi di buona fede contrattuale. In altri termini è possibile ricorrere allo sfratto purché il canone non corrisposto sia tale da rompere l’equilibrio del contratto.  
• L’inquilino si considera moroso anche quando il suo inadempimento si riferisce ad oneri accessori, quali: spese condominiali o di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore.  

Le tasse vanno versate anche se l’affittuario non paga?

Se l’inquilino non paga i canoni di locazione, sicuramente non pagherà il condominio, né il riscaldamento condominiale. Si consiglia pertanto al locatore di provvedere al saldo di tali spese prima che diventino insostenibile.

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