1. Introduzione affitto di azienda

L’affitto di azienda è tra i contratti più utilizzati dalle imprese e dagli imprenditori – in questo momento storico – perché offre numerosi vantaggi sia per chi decide di affittare, sia per chi decide di investire. Da una parte c’è il vantaggio di percepire un canone di affitto cedendo beni e attività che in questo momento non sono attivi. Dall’altra l’impresa che investe ha l’opportunità di guadagnare senza sostenere i temuti costi di avviamento per la propria azienda.

Capita spesso, infatti, che un imprenditore decida di non portare avanti più la propria attività ma non voglia chiuderlo definitivamente. La soluzione è quella di optare per l’affitto d’impresa verso un altro soggetto, che si impegnerà a portarla avanti senza mutarla ma solo migliorandola. L’affitto di azienda può riguardare beni mobili e immobili, ma anche cessione di un ramo aziendale o dell’intera impresa. Per questo è opportuno capire come funziona questo contratto e conoscerne gli aspetti fiscali e contabili.

2. Affitto d’azienda: caratteristiche

L’affitto di azienda è un accordo tramite il quale un imprenditore concede a un altro soggetto la disponibilità e il godimento di un complesso di beni organizzati per l’esercizio di un’impresa in cambio di un corrispettivo, il cosiddetto canone di affitto.

E’ l’articolo 1615 del Codice Civile e successivi a regolamentare la disciplina.

Questa forma contrattuale si utilizza, dunque, quando l’imprenditore vuole trasferire a terzi solo la gestione della propria azienda – per un determinato periodo di tempo – senza però perderne la proprietà (venderla).

Il proprietario (affittante o locatore) consente l’uso e il godimento di un bene produttivo all’affittuario (locatario o conduttore) che, dietro pagamento di un canone, s’impegna a gestire l’attività valorizzandola e incrementandone la produttività, senza mai mutarne la destinazione economica originaria.

3. Locazione di immobile e affitto di azienda: differenze

Pur avendo dei tratti in comune il contratto di locazione di immobile e l’affitto d’azienda sono dure forme differenti. Nel primo caso l’immobile concesso in godimento viene considerato come l’oggetto principale della stipula del contratto. Nell’affitto di azienda, invece, l’oggetto del contratto è costituito dal complesso unitario aziendale, nel quale beni mobili e immobili sono legati tra di loro  per il conseguimento di un determinato fine produttivo.

In sostanza la locazione del bene immobile ha come scopo principale il godimento del bene nella sua staticità (pago il canone e lo utilizzo), mentre nell’affitto d’azienda il bene immobile è uno dei beni organizzati con il fine di produrre e/o scambiare beni e servizi  (pago il canone per gestire l’attività con tutti i beni annessi).

Trattandosi di due cose distinte, seppur simili, queste hanno risvolti importanti e notevolmente differenti si in termini di natura fiscale che di tipo normativo.

4. Obblighi e diritti dell’affittuario

L’affittuario deve gestire l’attività o il bene locato nell’interesse superiore della produzione e deve curare la gestione in conformità della destinazione economica dell’oggetto del contratto d’azienda. Questo significa che l’affittuario:

– non può cambiare la destinazione della cosa oggetto del contratto (deve continuare ad avere lo stesso nome e deve rimanere identica nei rapporti esterni);

– deve osservare le regole della buona tecnica affinché la cosa sia in ogni tempo idonea alla produzione (avere cura dei beni aziendali e garantirne e conservarne l’efficienza, nonché provvedere alle spese di gestione, sia ordinarie che straordinarie);

– ha il diritto di godere della cosa locata – riscuotendo in via esclusiva gli utili che ne derivano – predisponendo i mezzi necessari per la sua gestione e dall’inadempimento deriva la risoluzione contrattuale.

5. Obblighi e diritti del locatore

Per contro il proprietario affittante nel sottoscrivere l’affitto d’azienda matura solo il diritto di riavere il bene nello stato medesimo in cui l’ha consegnato. Ma deve rispettare comunque degli obblighi:

– non può poi avviare (direttamente o indirettamente) una nuova impresa che per oggetto, ubicazione o altre caratteristiche sia idonea a sviare la clientela dell’azienda affittata. Si tratta del cosiddetto “patto di non concorrenza” che, se non rispettato, l’affittuario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno.

– ha il diritto e il potere di controllare l’operato dell’affittuario per verificare che l’azienda stia operando in maniera efficiente e secondo i canoni per i quali è stata concepita. Se l’affittuario non adempie agli obblighi a lui impartiti, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto.

6. Forma del contratto e durata

L’affitto di azienda si basa su un contratto che, per legge, deve avere la forma di atto pubblico o scrittura privata che, una volta autenticata, deve essere depositata presso il Registro delle Imprese della CCIAA entro e non oltre i 30 giorni dallatto stesso.

La durata dell’affitto di azienda è stabilita dalle parti e può avere un tempistica più o meno lunga. La fine del contratto può arrivare, dunque, per estinzione (scadenza dei termini) o per risoluzione. Per quest’ultimo sono previsti diversi casi:

– se l’affittuario non destina i mezzi necessari per la gestione del bene concessogli in affitto;

– se l’affittuario non osserva le regole della buona tecnica o muta la destinazione del bene;

– interdizione, inabilitazione o insolvenza dell’affittuario;

Il locatore ha facoltà di troncare la locazione anche per l’inazione dell’affittuario quando questo crei un danno permanente all’azienda affittata oltre il periodo della locazione e si ripercuota sia sul patrimonio del locatore sia sulla produzione.

7. Il rent to buy d’azienda

L’affitto d’azienda può diventare anche un atto transitorio in vista di un’acquisizione. In questo caso si parla di “rent to buy”, un tipo di contratto introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014, con il quale il proprietario/concedente da in affitto l’impresa o un ramo di essa dietro pagamento di un canone e dopo un periodo di tempo prestabilito né vende l’intera proprietà.

Si tratta dunque di contratti di locazione finalizzati al successivo acquisto del bene. Accordi con una duplice struttura: quella del conseguimento del godimento, ancora a carattere obbligatorio ma con una specifica tensione al successivo acquisto e quella del trasferimento della proprietà, che realizza l’effetto reale.

Tale contratto ha il vantaggio di consentire al futuro acquirente di entrare subito nell’azienda in qualità di affittuario, per poterla acquistare successivamente entro un periodo di tempo della durata massima di tre anni. Normalmente l’affittuario versa all’affittante-venditore una caparra pari a circa il 30 per cento del prezzo concordato per la futura vendita (prezzo che rimane bloccato per tutta la durata del contratto) e mensilmente versa un canone, in parte imputato a canone di affitto e in parte accantonato per il futuro acquisto.

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Novella Toloni