Come sfrattare un inquilino moroso: la procedura - MyAccounting.it - Studio di contabilità e consulenza dell'Avv. Carlo Alberto Micheli

14 Febbraio 2020

SFRATTARE UN INQUILINO MOROSO: ECCO LA PROCEDURA DA SEGUIRE

INDICE DEGLI ARGOMENTI TRATTATI

Sei il proprietario di un immobile e ti trovi costretto a dover sfrattare il tuo inquilino moroso? Ecco la procedura che devi seguire!

Come sfrattare un inquilino moroso con contratto

Qualora il contratto di locazione sia regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate (Attenzione!!! si ricorda che per ogni contratto di locazione di durata superiore a 30 giorni sussiste l’obbligo di registrazione) il rimedio alla morosità del conduttore è quello dello sfratto per morosità di cui all’articolo 658 del codice di procedura civile.
Si tratta di un procedimento sommario speciale col quale ottenere, in tempi più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio dell’immobile in favore del proprietario. Vediamo i passaggi:

La raccomandata con ricevuta di ritorno: in essa il locatore deve sollecitare al conduttore il pagamento dei canoni arretrati e invitarlo a lasciare liberi i locali da cose o persone entro un termine stabilito (solitamente 10 giorni), con l’avvertimento che in mancanza sarà costretto a ricorrere all’autorità giudiziaria.

In caso di persistenza della morosità, il locatore dovrà rivolgersi, quindi, ad un legale per l’avvio della pratica di sfratto.

L’intimazione di sfratto e atto di citazione per la convalida presso il tribunale competente:

va redatto da parte di un legale, contestualmente all’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno sino al rilascio → in questo caso, il giudice emetterà apposito decreto ingiuntivo;
va notificato da parte dell’ufficiale giudiziario presso la residenza, il domicilio o la dimora del conduttore che, in caso di irreperibilità si realizza con l’affissione presso la casa comunale dell’atto;
tra la notifica e il giorno dell’udienza fissata dall’attore-locatore devono intercorrere non meno di 20 giorni.

Il giorno dell’udienza:

Se l’inquilino si presenta all’udienza e si oppone alla convalida dello sfratto, il giudice può:

considerare l’opposizione non fondata e convalidare lo sfratto;
concedere subito al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile che consente la prosecuzione dell’iter dello sfratto, rinviando ad un giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione del conduttore;
procedere direttamente con il rito ordinario senza concedere ordinanza di rilascio.

Se, invece, il conduttore non compare all’udienza o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto fissando la data di esecuzione per il rilascio dell’immobile disponendo che venga apposta la formula esecutiva, ovvero l’ordine con cui gli ufficiali giudiziari metteranno in esecuzione l’atto.

L’esecuzione forzata in caso di convalida di sfratto:

Se l’inquilino moroso non libera l’immobile entro la data fissata dal giudice, il proprietario dovrà notificare atto di precetto intimando il rilascio dell’unità immobiliare entro un termine non minore di 10 giorni dalla notifica, trascorso il quale si procederà all’esecuzione forzata.
L’ufficiale giudiziario procederà alla cosiddetta monitoria di sgombero con cui comunicherà al conduttore il giorno e l’ora in cui si recherà presso l’immobile per sfrattarlo nelle forme stabilite dalla legge e eventualmente con l’ausilio della forza pubblica.
Il giorno fissato per lo sfratto l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’immobile immettendo il proprietario-locatore nel possesso – anche attraverso l’apertura forzosa con l’ausilio del fabbro in caso di irreperibilità del conduttore – redigendo apposito verbale. Qualora l’immobile presenti al proprio interno mobili, l’ufficiale stilerà un inventario degli stessi e nominerà il proprietario o eventualmente un altro soggetto di fiducia custode e responsabile degli averi del conduttore. Laddove gli arredi non venissero recuperati dall’inquilino, dovranno essere sgomberati dal locatore a proprie spese o trattenuti per rifarsi sull’inquilino.

Come sfrattare un inquilino moroso senza contratto: il procedimento di occupazione senza titolo

È necessario rivolgersi a un legale di fiducia per agire contro gli occupanti dell’appartamento e valutare se richiedere un titolo giudiziale di occupazione senza titolo, per inesistenza di contratto o perché questo ha cessato i suoi effetti.
Tale procedimento è volto a dimostrare che il conduttore è privo di qualsivoglia titolo che giustifichi l’occupazione dell’immobile. Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione bisogna distinguere due casi:

Occupazione abusiva dell’immobile senza che sia mai stato firmato un contratto: il proprietario deve promuovere un’azione di rivendicazione, cioè un’azione petitoria concessa a chi si afferma proprietario di un bene, ma non ne ha il possesso e/o la detenzione. Nel caso in esame è il locatore a dover esercitare l’azione, in quanto proprietario del bene privato del possesso.

Quest’azione è volta, da un lato, a far accertare il diritto di proprietà vantato dal titolare sul bene; dall’altro, a far condannare chi lo possiede o lo detiene alla sua restituzione.

Sotto il profilo probatorio, essendo questa azione fondata sul diritto di proprietà quale diritto assoluto e come tale tutelato erga omnes – e non su un rapporto obbligatorio personale relativo o inter partes – occorre che tale diritto venga provato pienamente, mediante la c.d. probatio diabolica. In altri termini l’attore dovrà dimostrare la propria titolarità fornendo la prova che colui che gli ha trasmesso il diritto – giuridicamente il cosiddetto dante causa – aveva, a sua volta, validamente acquistato il diritto da un altro soggetto e così di seguito – ad esempio a seguito di una compravendita o di una successione.

Si potrà agire attraverso:

un ordinario giudizio di cognizione;
un ricorso secondo lo speciale rito sommario di cui all’art 702 bis c.p.c., caratterizzato da una istruttoria semplificata;
un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., con tempi molto più rapidi rispetto ad un giudizio ordinario, qualora sussistano necessità impellenti ed immediate di ottenere la restituzione dell’immobile, dimostrando che sussistono il periculum in mora – cioè il verificarsi di un pregiudizio irreparabile se si seguisse la via ordinaria, dato dalla lunghezza dei processi – e il fumus boni juris – cioè la verosimile esistenza del diritto per cui si agisce.

occupazione senza titolo dell’immobile ma preceduta da un pregresso accordo e contratto: il proprietario deve promuovere l’azione di restituzione con cui otterrà il ripristino dello status quo ante modificato in esecuzione o per effetto di un rapporto giuridico, cioè della situazione antecedente al rapporto di locazione, come se il contratto non ci fosse mai stato;
Il locatore potrà agire, con applicazione del rito locatizio, nei confronti del conduttore moroso che alla scadenza del contratto non abbia restituito l’immobile;

Attenzione!!! In ogni caso il locatore, qualora gli venga riconosciuto il diritto di proprietà, avrà diritto a:

Indennità per l’occupazione senza titolo → è la somma che il conduttore dovrà corrispondere al locatore per il ritardo nella consegna della cosa locata fino all’effettiva riconsegna dell’immobile. Essa rappresenta una liquidazione forfettaria del danno, prevista dalla legge per la mancata disponibilità dell’immobile indipendentemente dalla prova di un concreto danno subito dal locatore.
Risarcimento del maggior danno → il conduttore dovrà corrisponderlo al locatore, se questi prova di esser stato vittima di un’effettiva lesione del suo patrimonio, ai sensi dell’art. 1591 c.c..

In particolare l’attore dovrà:

dimostrare la sussistenza degli elementi e della situazione di fatto da cui origina il danno (sul punto: Cass. Civ. sent. n. 5058/2012)
allegare le circostanze dalle quali il Giudice, anche attraverso semplici presunzioni, liquiderà in suo favore una somma di denaro a ristoro della lesione subita.
Sulla quantificazione dell’importo, la Suprema Corte è solita utilizzare il parametro del valore locativo del bene (Cass. Civ. sent. n. 3223/2011; Tribunale di Milano, sent. N. 11752/2013, Tribunale di Milano sent. n. 55477/2012) ovvero commisurare il danno secondo i parametri dei canoni di locazione praticati sul mercato.

Tuttavia, qualora l’inquilino dimostri di aver effettuato i versamenti di denaro al proprietario dell’immobile – ad esempio mediante bonifici, assegni o ricevute – sarà provata la sussistenza di una vera e propria locazione. Una volta riscontrato il rapporto di locazione, il giudice applicherà le sanzioni relative per evasione fiscale e mancata registrazione del contratto al locatore.

In questo caso verrà avviata la procedura di sfratto per morosità, come specificato al paragrafo 1.

Cosa fare se l’inquilino è irreperibile

Vediamo gli step da compiere per il locatore:

Raccomandata all’inquilino → il locatore per tutelarsi dovrà inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino presso l’ultimo indirizzo di residenza noto con cui chiede l’intimazione al pagamento e il rilascio immediato dell’immobile.
Conciliazione → Se l’inquilino non risponde, è obbligatorio rivolgersi a un organismo di conciliazione o un avvocato per tentare la conciliazione. Solo nel caso in cui non si raggiunga un accordo, ci si potrà rivolgere al giudice.

Intervento del giudice → emetterà una convalida di sfratto.
Intervento dell’ufficiale giudiziario:

Solitamente provvede a notificare la convalida all’inquilino moroso che dovrà presentarsi all’udienza nella data scelta.
Due modalità di notifica:

art.140 c.p.c. → in caso di irreperibilità momentanea del destinatario (assenza per lavoro, shopping, viaggio breve, etc.) ed assenza o rifiuto o inidoneità di familiare convivente o persona addetta alla casa, all’ufficio o all’azienda, del custode, del vicino, l’atto viene notificato mediante deposito nella casa comunale del luogo di residenza, dimora o domicilio;

art.143 c.p.c.→ in caso di irreperibilità accertata del destinatario in seguito ad abbandono del luogo di residenza senza darne comunicazione all’ufficio anagrafe – per cui il destinatario risulta anagraficamente residente nel comune indicato, ma di fatto ha lasciato l’immobile da tempo – la notifica avviene tramite deposito di copia dell’atto in plico chiuso nella casa comunale del luogo di residenza; altrimenti nel comune del luogo di nascita; oppure mediante consegna della copia al P.M. con la nota di cui all’art.49 disp. att.c.p.c..

Se la notifica viene eseguita correttamente all’indirizzo dell’inquilino e questi non compare all’udienza, il giudice rilevata la regolarità della notifica dichiarerà lo sfratto esecutivo. Entro un mese dalla sentenza l’inquilino moroso dovrà trovare un altro alloggio.
Se lo sgombero avviene in assenza dell’inquilino irreperibile l’ufficiale giudiziario dovrà occuparsi di svuotare l’immobile e far cambiare delle serrature.

Recupero crediti e tempi necessari per lo sfratto

Il locatore contestualmente all’intimazione dello sfratto e all’atto di citazione per la sua convalida, può chiedere al giudice l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti ai sensi dell’art. 658 c.p.c. al Tribunale competente che è quello del luogo di residenza del tuo inquilino.

Il giudice, oltre a convalidare lo sfratto, valutati i presupposti, emetterà un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell’art. 664 c.p.c.
Il creditore sulla base del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo potrà notificare direttamente l’atto di precetto con cui intima al debitore di pagare entro 10 giorni dalla notifica, senza aspettare il termine di 40 dalla notifica del titolo esecutivo.
Dopodiché potrà avviare un pignoramento nei confronti dell’inquilino moroso in tempi molto brevi:

se il debitore lavora il creditore pignorerà il suo stipendio;
se il debitore è pensionato il creditore pignorerà la sua pensione;

È possibile pignorare anche il suo conto corrente o i suoi beni mobili registrati;
se il debitore è intestatario di case, il creditore insieme ad un professionista valuterà l’opportunità di procedere con un pignoramento immobiliare (questa scelta dipende dall’entità del credito).

Con la procedura esecutiva il creditore potrà ottenere il pagamento dei canoni scaduti e di quelli a scadere fino al rilascio dell’immobile.
I tempi per richiedere e fare uno sfratto per morosità 2020 locazione commerciale e abitazione, sono di circa 3 mesi di cui:

circa 1 mese per richiedere la prima udienza al Giudice che dovrà emettere l’intimazione di convalida dello sfratto per morosità;

circa 2-3 mesi per effettuare materialmente lo sfratto per morosità dell’inquilino che non ha pagato i canoni con l’esecuzione della fase di sloggio da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

È possibile cambiare direttamente la serratura

Cambiare direttamente la serratura non è la procedura consigliabile da seguire. Il rischio per il locatore è di passare dalla parte del torto.
In particolare, se il locatore si riappropriasse delle chiavi senza un provvedimento giurisdizionale, rischierebbe una denuncia per “esercizio arbitrario delle proprie ragioni”, e/o di violazione di domicilio.
È sempre opportuno ricorrere alla tutela giudiziale come specificato al paragrafo 1 e al paragrafo 2, a seconda del caso in cui si trova il locatore.
Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione che ha puntualizzato tale principio, stabilendo la punizione penale per il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all’inottemperanza del conduttore dell’obbligo di rilascio, anziché ricorrere al giudice con l’azione di sfratto, si faccia ragione da sé, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto.