La tassazione degli immobili d’impresa può risultare notevolmente onerosa perché la vendita di un immobile genera una plusvalenza che rientra integralmente nei redditi tassabili per la società. Attraverso un’accurata pianificazione fiscale basata sulla conoscenza approfondita della normativa vigente, è possibile risparmiare su questa tassazione.

Le società che si occupano di compravendita di immobili hanno diverse possibili alternative alla normale tassazione integrale della plusvalenza derivante dalla vendita, prevista dal TUIR all’articolo 86.

Creare società di capitali per risparmiare sulla tassazione immobiliare

Il primo metodo alternativo per risparmiare sulla tassazione degli immobili d’impresa consiste nel creare una nuova società di persone per ogni operazione immobiliare che si intende svolgere. È utile soprattutto per gli immobili non abitativi, ma strumentali. Al posto di vendere un immobile, cioè, si vendono le quote della società che lo possiede.

Al singolo immobile da vendere corrisponderà, in questo modo, una società detenuta da persone fisiche che possono cedere le proprie quote: cedere le quote, perciò, sarà equivalente a vendere l’immobile.

Qual è l’effetto sulla tassazione? Si ha una plusvalenza da cessione di partecipazioni anziché una plusvalenza da vendita di cespite e questo determina un’imposta sostitutiva del 26% anziché l’imposta IRPEF proporzionale che sarebbe prevista per la società di persone.

Si può anche verificare la possibilità di ricorrere alla rivalutazione al rialzo del costo fiscalmente riconosciuto delle quote, riducendo l’ammontare della plusvalenza. 

Il regime della PEX per risparmiare sulla tassazione immobiliare

Una seconda alternativa è sfruttare il regime di esenzione fiscale della partecipation exemption. Questo regime fiscale stabilisce la non imponibilità quasi totale delle plusvalenze che una società ricava dalla cessione di proprie quote di partecipazione, in presenza di determinate condizioni.

In ambito immobiliare, per sfruttarlo è possibile creare una società immobiliare detenuta dalla società di capitali principale. In questo modo la società madre può cedere le quote della società figlia anziché vendere il corrispondente immobile e applicare alla plusvalenza ricavata il regime di partecipation exemption (riduzione dell’imponibile al 5%).

Possono farlo, però, solo le società commerciali che contengono anche beni immobili: le società esclusivamente immobiliari, invece, sono escluse dalla PEX perché non rispettano il requisito di commercialità. La platea di imprese interessate da questa alternativa è quindi limitata.

C’è però una strategia per ovviare a questo limite: creare una holding in Europa che detiene la società immobiliare in Italia.

Teoricamente, infatti, ai sensi dell’art. 23 comma 1 del TUIR, le plusvalenze derivanti per una società straniera dalla cessione di partecipazioni di una società italiana devono essere tassate in Italia. Con alcuni Paesi, però, l’Italia ha stipulato una Convenzione contro le doppie imposizioni che riserva l’imposizione fiscale solo al Paese di residenza della holding che effettua la cessione. Si può quindi scegliere un Paese con una tassazione bassa sulle plusvalenze realizzate all’estero. 

Alcuni Paesi inseriti in questa Convenzione, infatti, ammettono l’applicazione del regime fiscale della partecipation exemption anche per le società non commerciali, a differenza dell’Italia: scegliendo uno di questi Paesi come sede della holding è possibile evitare la limitazione sopra evidenziata e sfruttare le agevolazioni della PEX.

Per farlo, però, bisogna aggirare – sempre in modo legale – la disciplina antielusiva italiana. 

Disciplina antielusiva italiana: come evitarla

Secondo l’articolo 73 comma 5-bis del TUIR, una società holding con sede in UE che detiene quote di una società italiana viene considerata come fiscalmente residente in Italia se è controllata da soggetti residenti in Italia oppure amministrata da un consiglio di amministrazione composto per la maggioranza da residenti italiani. Si parla di “esterovestizione”. Quindi una holding di questo tipo che detenga quote di una società immobiliare in Italia e venda queste quote dovrà pagare le normali imposte previste in Italia sulle plusvalenze che ne derivano: non si può applicare la strategia descritta nel paragrafo precedente!

Inoltre nella Convenzione contro le doppie imposizioni del modello OCSE, viene precisata una regola che riguarda il caso della cessione di quote societarie che derivano oltre il 50% del loro valore da beni immobili situati in un altro Stato. In questo caso, la plusvalenza che si ottiene dalla cessione viene tassata secondo il regime fiscale vigente nello Stato dove si collocano i beni immobili. L’obiettivo di questa regola è proprio quello di impedire che si vendano quote di partecipazione al posto di vendere immobili per evitare la relativa tassazione.

Per superare questi ostacoli è necessario realizzare due condizioni: 

• creare una holding UE che detiene direttamente immobili in Italia, senza il tramite di una società immobiliare italiana costituita appositamente;
• stabilire anche la gestione amministrativa all’estero, limitando il ruolo dei soci italiani a quello di soci di capitale. 

In questo modo non sussiste la fattispecie dell’esterovestizione e si evita l’applicazione dell’articolo 73 comma 5-bis del TUIR sopra descritto.

Costituire un trust estero per gestire gli immobili

L’ultima soluzione per risparmiare sulla tassazione degli immobili è indicata soprattutto quando il proprietario degli immobili è una persona fisica. Un imprenditore può infatti attribuire beni immobili intestati a sé e non direttamente legati all’attività d’impresa in disposizione a un trust con sede all’estero: è un atto assimilabile alla donazione, quindi non soggetto a imposte dirette. Solo quando i beni vengono assegnati dal trust ai beneficiari designati, si paga l’imposta di donazione dell’8%. Per questi motivi, è una strategia ottimale per proteggere il patrimonio prima di passaggi generazionali.

Anche in questo caso bisogna sempre verificare la disciplina antielusiva: sono tutte operazioni delicate dal punto di vista legale e fiscale, che richiedono l’affiancamento di professionisti della pianificazione fiscale internazionale. Solo con un’accurata pianificazione è possibile ottenere reali vantaggi fiscali senza rischiare sanzioni da parte dell’autorità amministrativa.

Avv. Carlo Alberto Micheli